Sprzedaż nieruchomości przez osobę małoletnią, może odbyć się tylko i wyłącznie za zgodą sądu. Aby przeprowadzić Państwa przez proces uzyskania zgody dla osoby małoletniej na sprzedaż, wyjaśnię na początku trochę terminologii prawnej, która przewija się w tym zakresie.
W polskim prawie, osoba małoletnia, to osoba która nie ukończyła 18 lat, nad którą opiekę sprawują przedstawiciele ustawowi małoletniego. Naturalnymi przedstawicielami są rodzice, posiadający pełnię praw rodzicielskich, bądź przedstawiciel ustawowy wyznaczony przez sąd. Zarząd nad majątkiem osoby małoletniej, zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, sprawuje przedstawiciel ustawowy. Każdy człowiek posiada zdolność prawną, co znaczy że może być podmiotem praw i obowiązków. A więc małoletni może stać się właścicielem nieruchomości, bez zgody kogokolwiek, najczęściej na skutek darowizny lub dziedziczenia. Inną kwestią jest natomiast zdolność do czynności prawnych, którą to w pełni uzyskujemy dopiero po ukończeniu 18 lat. Dopiero wtedy możemy w pełni i swobodnie rozporządzać nieruchomością, tj. sprzedawać, darować lub obciążać.
Co więc w sytuacji, w której dochodzi do konieczności sprzedaży nieruchomości? Tutaj pojawiają się przedstawiciele ustawowi małoletniego, którzy sprawują nad nim władzę rodzicielską, a także są obowiązani do starannego i należytego zarządzania jego majątkiem.
Rodzice mogą swobodnie dokonywać czynności zwykłego zarządu majątkiem, natomiast wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządzania muszą odbywać się za zgodą sądu opiekuńczego. Należy tu nadmienić, że nie ma listy czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka, bierze się tu pod uwagę wartość czynności oraz skutek, jaki w majątku dziecka dokona dana czynność. Sprzedaż nieruchomości przekracza zakres zwykłego zarządu nad majątkiem małoletniego.
W celu uzyskania zezwolenia na sprzedaż, rodzice składają wniosek do Sądu Rejonowego, Wydziału Rodzinnego i Nieletnich, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania małoletniego. Ważne! Wniosek składają oboje lub jedno z nich, wskazując drugiego rodzica jako uczestnika postępowania, którego sąd wysłucha na posiedzeniu. Uczestnikiem postępowania nie jest natomiast samo dziecko, chyba że sąd uzna inaczej.
We wniosku należy dokładnie określić czynność do której ma dojść: opisać nieruchomość, określić cenę maksymalną sprzedaży, jeżeli mamy już przyszłego klienta kupującego, dołączyć podpisaną przez niego chęć zakupu. Musimy pamiętać, że sąd kierując się dobrem dziecka – jest to nadrzędna wartość w całym postępowaniu – może nie wydać zgody na sprzedaż, gdy wartość nieruchomości nie będzie zbieżna z ceną sprzedaży. Dlatego w większości postępowań, niezbędne jest wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
We wniosku musi również znajdować się uzasadnienie, z jakiego powodu ma nastąpić sprzedaż, iż czynność ta jest zgodna z dobrem dziecka oraz jest uzasadniona dla niego gospodarczo. Należy także wskazać, co stanie się ze środkami ze sprzedaży nieruchomości, aby dowieść, że dana czynność faktycznie leży w interesie małoletniego.
Do wniosku należy bezwzględnie dołączyć: akt urodzenia małoletniego, księgę wieczystą nieruchomości, operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej – na dzień dzisiejszy wynosi ona 40 zł, opcjonalnie pisemną deklarację chęci zakupu nieruchomości przez przyszłego kupującego.
Sąd w czasie postępowania bada przede wszystkim celowość sprzedaży nieruchomości i korzyści jakie w wyniku tej czynności osiągnie dziecko, którego dobro jest wartością nadrzędną całego postępowania. W przypadku uzyskania zgody na sprzedaż, sąd określi w niej warunki jakie muszą zostać spełnione podczas sprzedaży, jak i po niej.
Może zdarzyć się sytuacja, że cena nieruchomości określona w postanowieniu, okaże się zbyt wysoka i negatywnie zweryfikuje ją proces poszukiwania przyszłego kupującego, możemy wtedy wystąpić do sądu z wnioskiem, o zgodę na sprzedaż w niższej cenie, oczywiście dołączając analizę lokalnego rynku nieruchomości, czas szukania nabywcy i wskazując wszystkie czynniki, które nie pozwoliły na sprzedaż nieruchomości.
Pamiętajmy, postanowienie jest skuteczne dopiero z chwilą jego uprawomocnienia się i nie może ono być zmienione, ani uchylone, jeżeli na jego podstawie powstały skutki prawne względem osób trzecich.